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不動産の鑑定評価に関する理論
問題
不動産とその価格及び不動産鑑定士の責務に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。
イ 不動産鑑定士は、高度な知識と豊富な経験と的確な判断力とが有機的に統一されて、初めて的確な鑑定評価が可能となるため、不断の勉強と研鑽とによってこれを体得し、鑑定評価の進歩改善に努力することが必要である。
ロ 土地は、自然的特性として、地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、不増性、個別性（非同質性、非代替性）等を有し、固定的であり硬直的である。
ハ 土地は、人文的特性として、用途の多様性（用途の競合、転換及び併存の可能性）を有するが、固定的であり硬直的であるため、社会的及び経済的位置の可変性等の特性は有していない。
ニ 不動産の価格は、過去と将来とにわたる長期的な考慮の下に形成されるものであるが、将来については予測の限界があるため、過去からの変動の過程を重視して分析を行うべきである。
ホ 不動産の価格は、一般に、その不動産に対してわれわれが認める効用と、その不動産の相対的稀少性との相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。
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(1)