ＤＣＦ法

「ＤＣＦ法」に関する問題一覧

以下のリストは表示専用です。ＤＣＦ法に関する問題を解く場合は「問題を解く」ボタンを押してください。

1. (1)不動産鑑定評価基準各論第３章におけるＤＣＦ法の収益費用項目に係る定義及び説明に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。

   イ　その他収入には、その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を要しない一時金等の収入、預り金的性格を有する保証金等の運用益を計上する必要がある。<br>ロ　プロパティマネジメントフィーには対象不動産の管理業務に係る経費を計上する必要があるが、証券化対象不動産については信託受益権として取得・保有されることが多いことから、信託報酬が発生している場合には、プロパティマネジメントフィーとして信託報酬を計上する必要がある。<br>ハ　修繕費とは、「対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部がき損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する費用」である。<br>ニ　テナント募集費用等については、新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用を計上し、テナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用は、対象不動産の管理業務に係る経費に該当することから、プロパティマネジメントフィーに計上する。<br>ホ　損害保険料については、対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金を計上する。

   2021年（令和3年） 過去問

2. (2)証券化対象不動産に係るＤＣＦ法の収益費用項目について、次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。

   （イ）収益費用項目には、経常的な収益及び費用を計上する必要があり、5年に一度の収入や年に一度の支出は含まれない。<br>（ロ）運営収益には、対象不動産に設置された自動販売機収入やアンテナ収入、看板等の広告施設収入が含まれるが、賃借人に帰属する収入は含まれない。<br>（ハ）運営費用のうち水道光熱費とは、「対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用」をいい、水道光熱費収入に対応する費用を計上することから、共用部分に係る水道光熱費は含まれない。<br>（ニ）運営費用のうち公租公課とは、対象不動産の所有者が負担する固定資産税及び都市計画税をいい、固定資産税のうち償却資産に係るものは含まれない。<br>（ホ）対象不動産の取得に係る借入金の元本返済額は、運営費用のその他費用に計上する。但し、不動産投資において典型的な投資家が想定する借入金割合を基本とすることが必要である。

   2023年（令和5年） 過去問

3. (3)証券化対象不動産の鑑定評価におけるＤＣＦ法の収益費用項目に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

   2022年（令和4年） 過去問

4. (4)証券化対象不動産に係るＤＣＦ法の適用について、次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはどれか。

   （イ）ＤＣＦ法の収益費用項目は、その定義の統一化が図られている。したがって、依頼者提示の収支関係資料において別の項目名が付されている場合、基準の定義に基づいた分類に変更することが考えられる。<br>（ロ）ＤＣＦ法の適用において分析期間を設定する場合には、原価法の経済的残存耐用年数と整合を図る必要があり、経済的残存耐用年数が15年であれば、15年間の毎期の純収益を明示する必要がある。<br>（ハ）ＤＣＦ法の復帰価格とは、保有期間の満了時点における対象不動産の価格をいい、保有期間の満了年における純収益を最終還元利回りにより還元して求める。保有期間満了時点において売却を想定する場合には、売却に要する費用を控除することが必要である。<br>（ニ）鑑定評価報告書には、ＤＣＦ法で査定した収益価格（直接還元法による検証を含む。）と原価法及び取引事例比較法等で求めた試算価格との関連について明確にしつつ、鑑定評価額を決定した理由について記載しなければならない。<br>（ホ）鑑定評価報告書には、ＤＣＦ法で活用する資料について、依頼者から入手した資料をそのまま活用する場合、依頼者から入手した資料に修正等を加える場合、自らが入手した資料を活用する場合のそれぞれの区分に応じて、その妥当性や判断の根拠を記載しなければならない。

   2023年（令和5年） 過去問

5. (5)不動産鑑定評価基準各論第3章におけるＤＣＦ法の収益費用項目に係る次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   （イ）収益費用項目においては、信託報酬、特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る事務費用、アセットマネジメントフィー（個別の不動産に関する費用は除く）等の証券化関連費用は含まない。<br>（ロ）収益費用項目においては、その査定根拠となる積算内訳等を示さなくてはならない。<br>（ハ）収益費用項目は、ＤＣＦ法の適用にあたり統一が求められているものであり、直接還元法の適用においては、変更することができる。<br>（ニ）運営純収益と証券化対象不動産に係る一般の開示書類等で見られるいわゆる「ＮＯＩ（ネット・オペレーティング・インカム）」はその内訳が異なる場合があることに留意する必要がある。<br>（ホ）純収益は償却後のものとして求めることから、運営費用に減価償却費を計上する。

   2022年（令和4年） 過去問