鑑定評価手法

「鑑定評価手法」に関する問題一覧

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1. (1)賃料を求める鑑定評価手法に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   （イ）宅地の賃料を積算法で求める場合、基礎価格は更地としての経済価値に即応した価格を下回ることもある。<br>（ロ）建物及びその敷地の賃料を積算法で求める場合、対象不動産に関する減価償却費は、償却後の純収益に対応する期待利回りを用いるときには、積算法の適用において加算する必要諸経費等に計上しない。<br>（ハ）賃貸事例比較法は、新規賃料を求める場合の手法であり、継続賃料を求める場合の手法ではない。<br>（ニ）利回り法における継続賃料利回りは、直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえて求めるが、当該割合とならないこともある。<br>（ホ）スライド法における変動率は、直近合意時点から価格時点までの間における経済情勢等の変化に即応する変動分を表すものであり、土地及び建物価格の変動、物価変動、整備された不動産インデックスを勘案して求めるが、所得水準の変動を示す各種指数は勘案する必要はない。

   2022年（令和4年） 過去問

2. (2)鑑定評価手法の適用に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。

   イ　一般的要因は、一般経済社会における不動産のあり方に影響を与える要因であるため、取引事例等の収集、選択から試算価格の判定に至る手順においては、地域要因及び個別的要因を活用すべきであり、一般的要因は活用できない。<br>ロ　近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産について収集した取引事例の大部分が特殊な事情により取引価格に影響を受けており、当該取引事例のみでは鑑定評価を適切に行うことができない場合には、近隣地域の周辺地域に存する不動産に係る取引事例を選択することもある。<br>ハ　原価法は、対象不動産が土地のみである場合においても、対象不動産が最近において造成された埋立地等で再調達原価を適切に求めることができるときは、適用することができる。<br>ニ　取引事例比較法において収集した事例が同族会社間の取引であった場合、価格水準が適正だと判断できたとしても、特殊事情があるものとして採用できない。<br>ホ　文化財の指定を受けた建物及びその敷地等の一般的に市場性を有しない不動産についても、収益性からの検証が必要であることから、収益還元法を適用するべきである。

   2018年（平成30年） 過去問