鑑定評価の手法

「鑑定評価の手法」に関する問題一覧

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1. (1)賃料を求める鑑定評価の手法に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   イ　支払賃料は、実質賃料から、敷金及び保証金等のいわゆる預り金的性格を有する一時金の運用益を控除して求め、権利金等のいわゆる賃料の前払的性格を有する一時金の運用益は控除しない。<br>ロ　家賃を求める場合、積算法の適用における基礎価格は、建物及びその敷地の現状に基づく利用を前提として成り立つ当該建物及びその敷地の経済価値に即応した価格である。<br>ハ　積算法の適用において、償却前の純収益に対応する期待利回りを用いる場合は、必要諸経費に減価償却費を計上しない。<br>ニ　積算法において基礎価格を求める際に選択した取引事例と賃貸事例比較法において選択した賃貸事例が同じ近隣地域内に存する場合、地域要因の比較における格差をそれぞれ同一の数値にしなければならない。<br>ホ　収益分析法は、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である。

   2020年（令和2年） 過去問

2. (2)価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   （イ）不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法及びこれら三手法とは異なる考え方に基づく開発法に大別される。<br>（ロ）鑑定評価の原価方式、比較方式及び収益方式の三方式は、不動産の価格の三面性、すなわち不動産の再調達原価、不動産の取引事例又は賃貸借等の事例、不動産から生み出される収益にそれぞれ着目するものである。<br>（ハ）鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等は、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならないが、建築費高騰を反映した取引事例等は必ずしも投機的取引とはいえない。<br>（ニ）価格形成要因のうち一般的要因は、不動産の価格形成全般に影響を与えるものであるから、取引事例等の収集、選択等においても一般的要因との関連を十分に把握、分析しなければならない。<br>（ホ）対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合には、その取引事例等は、同一需給圏にこだわらず代替競争不動産に係るものを広くかつ組織的に収集、選択する必要がある。

   2022年（令和4年） 過去問

3. (3)価格を求める鑑定評価の手法に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   イ　対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合における取引事例比較法の適用において、同一需給圏内の代替競争不動産に係る取引事例と対象不動産との価格形成要因の比較を行う場合には、各不動産の存する用途的地域の特性の影響を受ける度合いが低いため、個別的要因の比較のみで足りる。<br>ロ　価格形成要因のうち一般的要因は、不動産の価格形成全般に影響を与えるものであり、鑑定評価手法の適用における各手順において常に考慮されるべきものである。<br>ハ　自己資金で自社ビルを建設した場合であっても、原価法の適用における再調達原価には、建物引渡しまでに発注者が負担する通常の資金調達費用や標準的な開発リスク相当額が含まれる場合がある。<br>ニ　事業用不動産についての収益還元法の適用において、運営事業者が通常よりも優れた能力を有することによって生じる超過収益は、本来、運営事業者の経営等に帰属するものであるから、当該超過収益が当該事業用不動産に帰属することはない。<br>ホ　文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいて行う建物の鑑定評価に当たっては、原価法の適用における減価修正は、主として物理的要因に着目して行う。

   2021年（令和3年） 過去問