証券化対象不動産

「証券化対象不動産」に関する問題一覧

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1. (1)証券化対象不動産の評価におけるＤＣＦ法の収益費用項目に関する次のイからホ　までの記述のうち、適切なものをすべて掲げた組合せはどれか。

   イ　賃貸借契約書によると、保証金100万円について、契約期間中は無利息で賃借人から賃貸人へ預託されるものであり、価格時点からちょうど２年後の契約終了時には、そのうち10％が償却され、残額が返還されるものと記載されている。このとき、２年度に10万円を「その他収入」に計上し、１～２年度の各「一時金の運用益」に運用利回りを0.1％と判断のうえ各0.1万円を計上した。<br>ロ　価格時点において対象オフィスビルの貸室は満室稼働であり、契約締結の経緯や契約内容等を踏まえると、今後３年程度は退去しないものと想定される。一方、駐車場の稼働率は30％と低位である。外部のテナントへ賃貸借できるような建物構造ではないため、今後３年間の駐車場稼働率を30％で推移するものと想定した。<br>ハ　プロパティマネジメント（ＰＭ）は、広義には、ビルメンテナンス（ＢＭ）やコンストラクションマネジメント（ＣＭ）及びリーシングマネジメント（ＬＭ）を含むものであり、維持管理費やテナント募集費用等にも横断・重複する場合もある。したがって、ＰＭフィーの計上においては、対象となる業務範囲を確認し、他の費用項目との整合性を確保する必要がある。<br>ニ　土地に関する固定資産税・都市計画税について、初年度については実額を計上したが、次年度以降については、地価公示地等の公的価格の推移や各種軽減措置等を考慮の上、予測した数値を計上した。<br>ホ　依頼者から受領した対象不動産の収支実績表には信託報酬及び減価償却費の費用計上があったが、鑑定評価ではＤＣＦ法における収益費用項目として計上しなかった。同様に、直接還元法においても計上しなかった。

   2018年（平成30年） 過去問

2. (2)証券化対象不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

   2020年（令和2年） 過去問

3. (3)証券化対象不動産の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   イ　依頼者からエンジニアリング・レポートの提出がない場合で、不動産鑑定士が鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査を行うことが困難な場合には、原則として調査範囲等条件を付して鑑定評価を行う必要がある。<br>ロ　入手したエンジニアリング・レポートについては、鑑定評価への活用に際してその内容を客観的に検討・分析し、その妥当性を主体的に判断する必要があるが、入手したエンジニアリング・レポートの活用の有無に関わらず、当該エンジニアリング・レポートについて鑑定評価を行う上での対応方針を鑑定評価報告書に記載しなければならない。<br>ハ　専門性の高い個別的要因について、直近に行った鑑定評価の価格時点と比較して重要な変化があると認められる場合であっても、同一の不動産鑑定士が同一の証券化対象不動産の再評価を行う場合で、依頼者の承諾を得た場合には、内覧の全部又は一部の実施について省略することができる。<br>ニ　鑑定評価報告書には、エンジニアリング・レポートの調査が行われた日及び作成された日のほか、エンジニアリング・レポートを入手した日についても記載しなければならない。<br>ホ　不動産鑑定評価基準各論第３章において、「鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査」として具体的に挙げられている要因は、「公法上及び私法上の規制、制約等（法令遵守状況調査を含む。）」、「修繕計画」、「再調達価格」、「有害な物質（アスベスト等）に係る建物環境」、「土壌汚染」、「地震リスク」、「耐震性」、「地下埋設物」の８項目である。

   2021年（令和3年） 過去問

4. (4)証券化対象不動産に関する鑑定評価においてＤＣＦ法を適用する際の収益費用項目に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

   2018年（平成30年） 過去問

5. (5)証券化対象不動産の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   イ　個別的要因の調査等に当たっては、依頼者や依頼者が指定した者の理解や協力のもと、物的・法的な確認を確実かつ詳細に行う必要があり、実地調査に関する事項を鑑定評価報告書に記載しなければならない。<br>ロ　証券化対象不動産の鑑定評価のための実地調査は、原則、依頼者等の立会いの下、内覧を含めた実地調査を行い、実地調査を行った範囲や、実地調査の一部を実施することができなかった場合にあってはその理由を鑑定評価報告書に記載しなければならない。<br>ハ　対象確定条件については、必ず現実の利用条件を前提としなければならない。<br>ニ　地下埋設物のように専門性の高い個別的要因に関する調査について、不動産鑑定士の調査で対応することは認められない。<br>ホ　対象不動産の管理者からの聴聞等により、鑑定評価に必要な個別的要因である権利関係、更新・改修履歴やその他の必要な事項を確認しなければならない。

   2020年（令和2年） 過去問

6. (6)証券化対象不動産の評価におけるエンジニアリング・レポートを用いる場合に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   イ　エンジニアリング・レポートは対象不動産の個別的要因等の確認等に用いるため、必ず、内覧等実地調査時には入手しておかなければならない。<br>ロ　対象不動産が建物及びその敷地で、建物を取り壊す予定である場合は、一切、エンジニアリング・レポートの提出を求める必要はない。<br>ハ　地震リスクについて、簡易分析（統計的な手法による分析）によるＰＭＬ値（地震による損失リスクの大きさを示す値）は高く、一般的には地震保険の付保が必要であると判断されるような値であった。このような場合、鑑定評価に活用する資料として不十分であると認められるため、必ず、詳細分析（解析的な手法による分析）等の追加調査を依頼者に要請する必要がある。<br>ニ　エンジニアリング・レポートに記載されている再調達価格には設計・工事監理費等が含まれていないことがあり、必ずしも、鑑定評価における原価法で採用する建物再調達原価と同じ内容ではないことに留意する必要がある。<br>ホ　エンジニアリング・レポートを鑑定評価に活用するかどうかの検討は、不動産鑑定士が、その内容を十分理解し主体的に責任を持って分析・判断した上で行われるものであり、必ず、その判断及び根拠について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。

   2018年（平成30年） 過去問

7. (7)証券化対象不動産の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   （イ）不動産鑑定士が共同し、複数の不動産の鑑定評価を行う場合には、鑑定評価の手法の適用において採用する各査定値について、対象不動産相互間の論理的な整合性を図る必要がある。<br>（ロ）証券化対象不動産の収益価格を求めるに当たっては、ＤＣＦ法と直接還元法の両方を適用することが適切であり、得られた各価格を関連づけて求めることとされている。<br>（ハ）証券化対象不動産は、収益性を重視した価格形成がなされていると考えられるため、鑑定評価の手法の適用において、原価法、取引事例比較法の適用は原則として不要である。<br>（ニ）ＤＣＦ法の復帰価格の算定において使用する還元利回りと、直接還元法で使用する還元利回りは、原則として同率を用いることとされている。<br>（ホ）ＤＣＦ法と直接還元法はともに収益還元法の手法であり、いずれの手法によって求めた価格も理論的には同一水準となるべきものである。

   2022年（令和4年） 過去問

8. (8)証券化対象不動産の鑑定評価の基本的事項や処理計画に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

   2021年（令和3年） 過去問

9. (9)証券化対象不動産の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。

   イ　証券化対象不動産の鑑定評価においては、ＤＣＦ法による収益価格をもって鑑定評価額を決定するため、原価法及び取引事例比較法の適用は求められていない。<br>ロ　エンジニアリング・レポート及びＤＣＦ法等を適用するために必要となる資料等の入手が複数回行われる場合には、各段階ごとの確認及び記録が必要であるが、実地調査については、複数回行われる場合でも、各段階ごとの確認及び記録は必要ではない。<br>ハ　Ａ事業法人からオフィスビルとして活用される貸家及びその敷地の信託受益権を売却するための鑑定評価の依頼を受けた。この場合、対象不動産は証券化対象不動産に該当する。<br>ニ　Ｂ投資法人が保有する証券化対象不動産をＣ事業法人に売却する目的で行う鑑定評価の場合であっても、各論第３章に従って鑑定評価を行わなければならない。<br>ホ　ＤＣＦ法による収益価格を求める際に活用する資料の妥当性や判断の根拠等については、入手した資料の区分に応じて、鑑定評価報告書に記載しなければならない。

   2018年（平成30年） 過去問

10. (10)証券化対象不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

    2020年（令和2年） 過去問

11. (11)証券化対象不動産の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

    （イ）証券化対象不動産の鑑定評価では、求める価格の種類は必ず特定価格となる。<br>（ロ）鑑定評価報告書には、依頼者が証券化関係者（オリジネーター、アレンジャー、アセットマネジャー、レンダー、エクイティ投資家又は特別目的会社・投資法人・ファンド等）のいずれであるかの別を記載しなければならない。<br>（ハ）証券化対象不動産に該当する不動産の鑑定評価依頼があった場合には、依頼者の属性を問わず、証券化対象不動産として鑑定評価を行う。<br>（ニ）証券化対象不動産の鑑定評価では、広範な投資家等に重大な影響を及ぼすことを考慮し、価格時点において、未だ新築工事の完了していない建物について建築工事が完了したものとした鑑定評価を行うことはできない。<br>（ホ）証券化対象不動産の鑑定評価では、原則として、地域要因又は個別的要因についての想定上の条件及び調査範囲等条件の設定をしてはならない。

    2022年（令和4年） 過去問

12. (12)証券化対象不動産の、鑑定評価の基本的姿勢及び処理計画の策定に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。なお下記において不動産鑑定評価基準各論第３章については、「各論第３章」という。

    イ　不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引を目的とする証券化対象不動産は、各論第３章の定めに従って鑑定評価を行わなければならない。<br>ロ　証券化対象不動産以外の不動産の鑑定評価を行う場合にあっても、投資用の賃貸大型不動産の場合その他の投資家及び購入者等の保護の観点から必要と認められる場合には、各論第３章の定めに準じて、鑑定評価を行うよう努めなければならない。<br>ハ　証券化対象不動産の処理計画の策定に当たっては、エンジニアリング・レポートの有無を確認すれば足り、それを作成した者からの説明の有無を確認する必要はない。<br>ニ　各論第３章に従って鑑定評価を行った証券化対象不動産を同一目的で再評価する場合には、直接還元法のみを適用することができる。<br>ホ　各論第３章に従って鑑定評価を行った証券化対象不動産を同一目的で再評価する場合においても、あらかじめ、依頼者に対し、対象不動産の内覧の実施を含めた実地調査の範囲を確認し、適切かつ合理的な処理計画を策定する。

    2021年（令和3年） 過去問

13. (13)証券化対象不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお下記において不動産鑑定評価基準各論第３章については、「各論第３章」という。

    2020年（令和2年） 過去問

14. (14)証券化対象不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

    2022年（令和4年） 過去問