最有効使用

「最有効使用」に関する問題一覧

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1. (1)最有効使用に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   イ　証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合、最有効使用の判定結果と投資法人等による運用方法が相違するときは、特定価格として求めなければならない。<br>ロ　対象不動産（更地）の存する近隣地域は戸建住宅地域であり、その標準的使用が戸建住宅としての敷地利用であると判定した場合は、対象不動産の最有効使用は、戸建住宅としての敷地利用と判定しなければならない。<br>ハ　事業用不動産（ホテル等の宿泊施設や病院・有料老人ホーム等の医療・福祉施設など）は、収益性が当該事業の経営の動向に強く影響を受けるという特性を有しており、通常の使用能力を持つ人が採用するであろうと考えられる使用方法や、使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法には該当しないので、このような使用方法を最有効使用として判定してはならない。<br>ニ　最有効使用の判定及びその理由については、鑑定評価報告書に記載しなければならない。<br>ホ　対象不動産の類型は、貸家及びその敷地である。最有効使用の判定において、現実の建物を取り壊す場合の経済価値を把握する際、単に建物の取壊し費用のみならず、賃借人の立退きに要する費用等を勘案しなければならない。

   2018年（平成30年） 過去問

2. (2)最有効使用に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。

   イ　最有効使用の判定に当たっては、使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法であることに留意すべきである。<br>ロ　過去、鑑定評価を行った際に現況建物を同一の用途で継続利用することを建物及びその敷地の最有効使用と判定した。現在時点において、当該対象不動産を鑑定評価する場合には、建物及びその敷地の最有効使用の判定が異なることもある。<br>ハ　個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の地域の特性の制約下にあるので、地域分析のみをもって、対象不動産の最有効使用を判定する場合がある。<br>ニ　建物及びその敷地の最有効使用を現況建物の継続利用と判定した場合には、当該建物と同じ用途の敷地利用が更地としての最有効使用となる。<br>ホ　建物及びその敷地の最有効使用として現況建物を取り壊して更地化することが経済合理性から妥当であると判定される場合であっても、依頼者からの要請により、建付地の部分鑑定評価を求められた場合には、建物及びその敷地の最有効使用を現況建物の継続利用と判定すべきである。

   2018年（平成30年） 過去問

3. (3)最有効使用に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   （イ）最有効使用の判定に当たっては、価格形成要因が常に変動の過程にあるため、当該変動に伴い対象不動産の使用方法が変化する可能性があることを勘案して最有効使用を判定しなければならない。<br>（ロ）建物及びその敷地に係る鑑定評価においては、建物及びその敷地の最有効使用を判定するため、その敷地の更地としての最有効使用は判定しない場合がある。<br>（ハ）現実の建物の用途・規模等が更地としての最有効使用と異なる場合、更地価格から建物の取り壊し等に要する費用を控除した価格が鑑定評価額となる。<br>（ニ）最有効使用の判定に当たっては、使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法であることに留意すべきである。<br>（ホ）地域要因が変動する予測を前提とした最有効使用の判定に当たっては、予測の限界を踏まえ、鑑定評価を行う時点で一般的に収集可能かつ信頼できる情報に基づき、当該変動の時期及び具体的内容についての実現の蓋然性が高いことが認められなければならない。

   2022年（令和4年） 過去問