建物の鑑定評価

「建物の鑑定評価」に関する問題一覧

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1. (1)建物の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   イ　建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価は、建物と敷地が一体化している状態を前提として、その全体の鑑定評価額の内訳として建物について独立鑑定評価を行うものである。<br>ロ　建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価額は、積算価格を標準とし、比準価格及び収益価格を比較考量して決定する。<br>ハ　建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価額は、複合不動産価格をもとに建物に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。<br>ニ　複合不動産価格をもとに建物に帰属する額を配分する方法は、主として、割合法と配分法の2つがある。<br>ホ　建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価は、一般に特殊価格を求める場合に該当し、その鑑定評価額は、積算価格を標準として決定する。

   2021年（令和3年） 過去問

2. (2)建物の鑑定評価に関する次のイ～ホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   （イ）建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価を行う場合は、その敷地と一体化している状態を前提として、その全体の鑑定評価額の内訳として建物について部分鑑定評価を行うものであるから、当該建物の敷地の価格形成要因も踏まえる必要がある。<br>（ロ）建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価は、一般に特殊価格を求める場合に該当するものであり、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産のうち建物について、その有効活用に主眼を置いて行うものである。<br>（ハ）建物に関する有害な物質の使用の有無及びその状態は、不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因の一つである。<br>（ニ）建物の価格を求める手法のうち、原価法において、建物の再調達原価を求める場合、建物の増改築・修繕・模様替等は、その内容を踏まえ、すべてを再調達原価に反映させる必要がある。<br>（ホ）建物に係る工事が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすることを対象確定条件とする場合には、対象不動産に係る諸事情についての調査及び確認を行った上で、建物入居予定者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から当該条件の妥当性を確認しなければならない。

   2023年（令和5年） 過去問

3. (3)建物の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   イ　重要文化財の指定を受けた建物で、その敷地と一体としては市場性を有せず、特殊価格として建物価格を求める場合には、積算価格を標準として決定するが、再調達原価については、旧来の建設資材、工法等による建築に存在意義がある場合があるので、安易に置換原価としてはならない。<br>ロ　建物の評価に当たって、複合不動産をもとに建物に帰属する額を配分する場合には、割合法と控除法を併用しなければならない。<br>ハ　建物の評価について、既存部分が木造住宅で増築部分が鉄骨造の事務所など、対象不動産が一体で利用されている場合は、構成部位ごとの劣化状態や利用状況にかかわらず、木造の住宅部分も鉄骨造の事務所部分も経済的残存耐用年数は同じになる。<br>ニ　建物の各用途に共通する個別的要因としては、「建築の年次」、「面積、高さ、構造、材質等」、「設計、設備等の機能性」、「施工の質と量」、「耐震性、耐火性等建物の性能」、「維持管理の状態」等があるが、市場参加者が取引等に際して着目するであろう個別的要因は、建物の用途毎に異なることに留意する必要がある。<br>ホ　大規模なショッピングセンターの評価については、集客施設としての安全性を確保しつつ収益性の向上を図ることが重要になることから、防災設備の状況、バリアフリー化の状況、施設立地・規模等に関する法令等にも留意する必要がある。

   2018年（平成30年） 過去問