収益還元法

「収益還元法」に関する問題一覧

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1. (1)収益還元法に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   イ　ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を予測しそれらを明示することから、収益価格を求める過程について説明性に優れたものであり、対象不動産が更地である場合においても、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定することによりこの方法を適用することができる。<br>ロ　対象不動産の純収益は、一般に１年を単位として総収益から総費用を控除して求めるものとする。また、純収益は、永続的なものと非永続的なもの、償却前のものと償却後のもの等、総収益及び総費用の把握の仕方により異なるものであり、それぞれ収益価格を求める方法及び還元利回り又は割引率を求める方法とも密接な関連があることに留意する必要がある。<br>ハ　不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものであるから、収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産や自用の不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものである。<br>ニ　金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して割引率を求める方法は、債券等の金融資産の利回りをもとに、対象不動産の投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性等の個別性を加味することにより割引率を求めるものであるが、比較の対象となる金融資産の利回りとしては、一般に10年物国債の利回りが用いられる。<br>ホ　還元利回りは、直接還元法の収益価格及びＤＣＦ法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を除くものである。

   2020年（令和2年） 過去問

2. (2)収益還元法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。

   （イ）還元利回りを求める方法のうち、類似の不動産の取引事例との比較から求める方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる利回りをもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。<br>（ロ）建物等が古い場合においても、土地残余法を適用して当該建物等の敷地である土地の更地としての価格を求める場合は、既存の建物等でなく当該敷地に最有効使用の賃貸用建物の建築を想定し、この手法を適用することができる。<br>（ハ）収益は不動産の経済価値の本質を形成するものであるが、自用の建物及びその敷地の現状を所与とする場合には、収益を生み出していないため、賃貸を想定する収益還元法は現状の状態とは異なるので適用できない。<br>（ニ）賃貸用不動産についてのＤＣＦ法の適用に当たっては、純収益の査定に際し、特に賃貸借契約の内容並びに賃料及び貸室の稼働率の毎期の変動に留意しなければならない。<br>（ホ）直接還元法又はＤＣＦ法のいずれの方法を適用するかについては、収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適切に選択することが必要である。

   2022年（令和4年） 過去問

3. (3)収益還元法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。

   イ　ＤＣＦ法の適用において、連続する複数の期間に発生する純収益は、対象不動産の初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合がある。<br>ロ　賃貸用不動産の総費用は、減価償却費（償却前の純収益を求める場合には、計上しない。）、維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）、公租公課（固定資産税、都市計画税等）、損害保険料、貸倒れ準備費、空室等による損失相当額を加算して求めるものとする。<br>ハ　ＤＣＦ法の適用における保有期間は、毎期の純収益及び復帰価格について精度の高い予測が可能な期間として決定する必要があり、不動産投資における典型的な投資家が保有する期間を標準とする。<br>ニ　総収益の算定においては、一時金のうち預り金的性格を有する保証金の全額を受渡時の収入又は支出として計上する方法がある。<br>ホ　ＤＣＦ法の適用における復帰価格は、ｎ＋１期の純収益を最終還元利回りで還元して、その発生時期に応じて現在価値に割り戻した価格である。

   2021年（令和3年） 過去問