利回り

「利回り」に関する問題一覧

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1. (1)利回り等に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   2021年（令和3年） 過去問

2. (2)賃料を求める際の各利回りについて述べた次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。

   （イ）期待利回りは不動産投資から期待される収益率であり、代替性を有する金融資産等と競合関係が認められるため、それを求める際に、投資家等の意見や整備された不動産インデックス等を参考とすることはない。<br>（ロ）期待利回りを求める方法は還元利回りを求める方法に準ずるが、この際には賃料の有する特性として、契約当事者の近隣地域の発展に対する寄与度に留意する必要がある。<br>（ハ）継続賃料利回りは、価格時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、各種利回り等を総合的に比較考量して求める。<br>（ニ）宅地の期待利回りを類似の賃貸事例に係る利回りから求める場合、時点修正をすることが可能でなければならないが、この場合、地価水準の変動に対する賃料の遅行性等を考慮する必要がある。<br>（ホ）建物その他償却資産を含む不動産の積算法の適用において、必要諸経費に減価償却費を計上する場合、期待利回りは償却後の純収益に対応する利回りを用いる必要がある。

   2023年（令和5年） 過去問

3. (3)各種利回りに関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   イ　還元利回りを求める方法のうち、借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法は、不動産の取得に際し、依頼者の資金調達能力や借入金割合に着目する方法である。<br>ロ　10年物国債の利回りが低下傾向にあるという要因は、一般に、割引率を下げる要因として作用する。<br>ハ　期待利回りとは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純収益のその資本相当額に対する割合をいい、還元利回りを求める方法に準じて求めるものとされているが、必ずしも期待利回りと還元利回りとが一致するわけではない。<br>ニ　割引率は、ＤＣＦ法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不確実性に係るものすべてを除くものである。<br>ホ　債券等の金融資産の利回りをもとに、不動産の個別性を加味することにより割引率を求める方法について、不動産の個別性として加味されるもののうち、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性は、割引率を上げる要因として作用する。

   2021年（令和3年） 過去問

4. (4)利回りに関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

   （イ）還元利回りを求める方法の一つに、金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法がある。<br>（ロ）10年物国債の利回りが上昇し、取引利回りから求められる還元利回りも上昇している場合、期待利回りも上昇する可能性が高い。<br>（ハ）賃貸用不動産の鑑定評価に際しては、賃借人から預かった一時金の運用益を求めるための運用利回りとして、当該不動産の期待利回り及び金融機関の貸出金利のみを用いて確定しなければならない。<br>（ニ）還元利回りを割引率との関係から求める場合、純収益の変動率がマイナスの場合には、還元利回りが割引率よりも大きくなる。<br>（ホ）賃貸用マンションの鑑定評価において、対象不動産の近くで大規模ショッピングモールを建設中で近い将来開業が予定され、不動産価格が上昇すると見込まれる場合、還元利回りを低下させることがある。

   2023年（令和5年） 過去問